Travaux salle de bain en copropriété à Marseille : règles

Un copropriétaire marseillais peut refaire seul sa salle de bain tant que les travaux restent dans son appartement, sans toucher au gros œuvre, aux canalisations communes ni à l'aspect extérieur. Sinon, l'assemblée générale vote en principe (article 25 b de la loi de 1965), sauf travaux d'accessibilité. Le règlement de copropriété dit ce qui est commun.

Salle de bain en copropriété à Marseille : ce qui dépend de vous, ce qui dépend de l'assemblée

Ce tableau classe sept travaux de salle de bain, privatifs ou touchant les parties communes, selon la personne qui décide. Il s'appuie sur la loi du 10 juillet 1965 et sur les fiches de service-public.gouv.fr.

Une sortie de conduit en façade modifie l'aspect extérieur du bâtiment. Le Code de l'urbanisme la soumet en général à une déclaration préalable, que le vote de l'assemblée ne remplace pas. Elle se dépose auprès de la Ville de Marseille.

En cas de doute, le règlement de copropriété tranche, et l'ADIL 13 donne un conseil gratuit.

Parties privatives ou parties communes : où s'arrête votre salle de bain ?

La loi de 1965 ne dit pas où s'arrête votre salle de bain : la frontière précise vient du règlement de copropriété.

Ce que dit la loi du 10 juillet 1965 : articles 2, 3 et 9

• Article 2. « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. »
• Article 3. Simple présomption, valable seulement « dans le silence ou la contradiction des titres ». Sont alors « réputées parties communes » notamment « le gros oeuvre des bâtiments » et « les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ». L'article cite aussi « les coffres, gaines et têtes de cheminées ». Ce passage ne nomme pas la gaine technique d'une salle de bain : pour elle, c'est le règlement de copropriété qui tranche.
• Article 9. Chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».

Pour la fiche service-public sur les parties privatives, « c'est uniquement le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives d'un immeuble en copropriété ».

Colonne d'eau, évacuation, gaine : le règlement de copropriété tranche

Pour savoir si la colonne d'eau, l'évacuation ou la gaine sont communes, lisez le règlement de copropriété.

L'état descriptif de division peut être annexé au règlement. Publié, le règlement est opposable à tous, précise l'ANIL. Si vous avez perdu votre copie, demandez-la au syndic ou au service de publicité foncière.

À Marseille : retrouver son règlement, son syndic, un conseil gratuit

Selon le dossier complet de l'INSEE, Marseille compte 470 983 logements, dont 397 071 appartements (84,3 %), au recensement 2023 publié le 27 août 2026.

D'après nos calculs sur ce recensement, environ 57 % des résidences principales construites avant 2021 ont été achevées avant 1971. Environ 77 % l'ont été avant 1991.

Le registre national des copropriétés publie le nom du syndic, si l'immeuble est immatriculé.

L'ADIL 13 donne des conseils neutres, gratuits et personnalisés. Son agence est au 15 avenue Robert Schuman, 13002 Marseille. Les visites y sont uniquement sur rendez-vous, selon ses horaires. Son numéro : 04 96 11 12 00.

Travaux sur les parties communes : quand l'assemblée générale doit voter

En copropriété, l'autorisation de travaux touchant les parties communes se vote en assemblée générale (article 25 b de la loi de 1965). Ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent la donner, précise la fiche de service-public.

Les travaux d'accessibilité suivent une règle à part (article 25-2 de la loi de 1965). Ils visent les personnes handicapées ou à mobilité réduite. Le copropriétaire peut les faire à ses frais, même s'ils touchent les parties communes ou l'aspect extérieur. Il demande au syndic d'inscrire un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, avec un descriptif détaillé des travaux. Service-public demande aussi un plan technique d'intervention. L'assemblée peut s'y opposer par une décision motivée : atteinte à la structure de l'immeuble ou à ses équipements essentiels, ou travaux contraires à sa destination. Pour un exemple, voyez le monte-escalier en copropriété.

Article 25 b : l'autorisation donnée à un copropriétaire

L'article 25 b vise « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Article 25-1 : le second vote quand un tiers des voix est réuni

Quand la majorité de l'article 25 manque, un second vote suit si le projet « a recueilli au moins le tiers de ces voix ». Alors « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

Article 26 : s'approprier ou détruire une partie commune

Service-public range sous l'article 26 les travaux qui entraînent « une appropriation ou une destruction de parties communes ». Cet article exige « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ». Un cas demande plus encore : des travaux qui portent atteinte à la destination de l'immeuble exigent l'unanimité, selon service-public.

Demander l'autorisation : lettre recommandée au syndic

La demande suit trois étapes. Notre article sur la procédure pour inscrire un projet à l'ordre du jour les détaille.

1. Envoyez au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception. Une demande reçue trop tard pour la prochaine assemblée passe à la suivante. Vous pouvez aussi demander une assemblée spéciale, entièrement à vos frais (service-public).
2. Joignez « tous les documents liés à votre projet de travaux » (service-public). Pour une autorisation demandée au titre de l'article 25 b, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le projet de résolution « est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux ». Le devis détaillé d'un artisan peut servir de base à ce document.
3. L'assemblée vote. Attendez son accord avant de commencer : il doit précéder les travaux. En cas de refus, vous avez deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965) pour demander l'annulation au tribunal judiciaire, avec un avocat obligatoire (service-public). Pour des travaux d'amélioration, service-public signale une autre voie : demander au juge l'autorisation de les réaliser.

WC déplacé, douche à l'italienne, broyeur : les cas concrets

Trois travaux posent question en copropriété : déplacer un WC, créer une douche à l'italienne, poser un broyeur.

Déplacer un WC en copropriété : le trajet de l'évacuation et la colonne

L'évacuation d'une salle de bain fonctionne par gravité. L'emplacement possible d'un WC dépend donc du trajet jusqu'à la colonne d'évacuation. Ce guide ne donne ni pente ni diamètre : la valeur dépend de l'installation, et un artisan la mesure sur place.

Le Code de la santé publique pose aussi une règle d'emplacement (article R1331-30). Le WC peut être dans la salle d'eau. Il ne doit pas communiquer avec la cuisine. Seule exception : un logement d'une seule pièce de vie, avec une porte entre la cuisine et le WC, et une ventilation convenable.

Le raccord à la colonne est un second sujet : si elle est commune, un raccordement qui l'affecte relève de l'assemblée générale (article 25 b).

Douche à l'italienne en copropriété : le sol et l'évacuation

Si le chantier oblige à creuser ou percer le sol, il peut toucher le gros œuvre. Service-public définit le gros œuvre comme la structure porteuse de l'immeuble. Le règlement de copropriété dit ce qui est commun.

Si une canalisation d'équipement commun traverse votre appartement, l'article 3 la répute commune, sauf précision contraire du règlement. L'article 9 impose aussi de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Pour une douche adaptée, lisez nos articles sur la douche pour senior et les normes PMR d'une salle de bain.

Sanibroyeur en copropriété : ce que dit le Code de la santé publique

Un sanibroyeur relève de l'article R1331-30 du Code de la santé publique, en vigueur depuis le 1er octobre 2023. Ce texte encadre les « dispositifs de désagrégation et d'évacuation des matières fécales ». Ils « ne sont admis que dans les logements qui sont totalement démunis de cabinets d'aisances, faute de possibilité technique de raccordement pour leur aménagement ».

L'arrêté du 10 juillet 2024, en vigueur depuis le 15 juillet 2024, en fixe les conditions. Le broyeur se raccorde à une canalisation d'eaux-vannes de diamètre suffisant et ventilée. Son conduit d'évacuation « ne doit comporter aucune partie ascendante ».

Notre lecture directe du texte : un logement qui a déjà un WC ne fait pas partie des « logements qui sont totalement démunis de cabinets d'aisances ». Un broyeur n'y est donc pas admis, ni pour déplacer ce WC, ni pour en ajouter un second dans la salle de bain. Le texte vise les dispositifs pour matières fécales, pas les pompes qui relèvent seulement l'eau d'une douche ou d'un lavabo. Cette règle nationale s'applique à Marseille. Un raccordement à une canalisation commune dépend aussi du règlement de copropriété.

Travaux sans autorisation en copropriété : ce que risque le copropriétaire

Sans l'autorisation nécessaire, le copropriétaire risque l'arrêt du chantier, voire la démolition.

Arrêt des travaux, démolition, remise en état

Sans autorisation, les travaux sont « irréguliers », selon la fiche de service-public :

• Parties communes ou aspect extérieur : le syndicat « peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages déjà réalisés ».
• Travaux privatifs contraires à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres : le syndic « peut obliger le copropriétaire à remettre en état le logement ».

Combien de temps le syndicat peut-il agir ? La prescription

L'article 42 de la loi de 1965 rend l'article 2224 du Code civil applicable « aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

Selon le Code civil, l'article 2224 fixe cinq ans pour une action personnelle, et l'article 2227 trente ans pour une action réelle immobilière. Le délai part du jour où le titulaire du droit a connu, ou aurait dû connaître, les faits.

La nature de l'action (simples travaux ou appropriation d'une partie commune) peut changer le délai. Pour votre cas, voyez l'ADIL 13.

Avant le chantier : syndic, eau, amiante et TVA

Cinq vérifications avant de lancer le chantier :

1. Règlement et syndic. Lisez votre règlement de copropriété : c'est lui qui dit ce qui est privatif. En cas de doute, posez la question au syndic avant les travaux.
2. Eau. Couper l'eau d'une colonne passe en général par le syndic : la vanne est le plus souvent dans les parties communes.
3. Amiante. Le repérage avant travaux est obligatoire pour les immeubles achevés avant le 1er janvier 1997, sauf dispense ou exemption. Le Code du travail le met à la charge de celui qui décide des travaux : le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire. Pour les parties communes, c'est le syndicat des copropriétaires, que représente le syndic. Voir notre article sur le repérage amiante avant travaux.
4. TVA. Le taux est de 10 % pour des travaux de rénovation dans un logement achevé depuis plus de deux ans, selon service-public. Les équipements que vous achetez vous-même restent à 20 % : seule la pose facturée par l'entreprise peut alors bénéficier du taux réduit. Pour l'aménagement d'une salle de bain, le taux de 5,5 % vise les équipements de la liste officielle conçus exclusivement pour les personnes handicapées (BOFiP), ainsi que certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions. Détails dans notre article sur la TVA des travaux de rénovation à Marseille.
5. Robinetterie et dureté de l'eau. L'eau distribuée à Marseille affiche 20 °f en moyenne (Société des Eaux de Marseille). Dans ses fiches de mai 2026 (données 2025), l'ARS PACA classe « eau dure » les réseaux de Sainte-Marthe et de Saint-Barnabé, et « peu calcaire » celui de Vallon d'Ol. Voir la dureté de l'eau à Marseille.

Questions fréquentes

Peut-on refaire sa salle de bain en copropriété sans demander l'accord de l'assemblée générale ? Service-public indique que le propriétaire peut, en principe, faire des travaux chez lui sans autorisation de l'assemblée générale. Baignoire, lavabo, appareils sanitaires, revêtements de sol et cloisons non porteuses sont généralement considérés comme privatifs, mais c'est le règlement de copropriété qui le dit. Limites : la destination de l'immeuble, le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires. Lisez votre règlement avant les travaux.

Quels travaux de salle de bain en copropriété demandent un vote de l'assemblée, et à quelle majorité ? Ceux qui touchent aux parties communes ou à l'aspect extérieur : l'article 25 b exige la majorité des voix de tous les copropriétaires. Sans cette majorité, mais avec au moins un tiers de ces voix, l'article 25-1 impose un second vote immédiat, à la majorité de l'article 24. Pour service-public, l'article 26 (double majorité) vise l'appropriation ou la destruction de parties communes. Les travaux d'accessibilité font exception (article 25-2).

Peut-on déplacer les WC ou installer une douche à l'italienne dans un appartement en copropriété ? Cela dépend de deux points. L'évacuation fonctionne par gravité : l'emplacement possible d'un WC dépend du trajet jusqu'à la colonne d'évacuation. Percer ou creuser le sol, ou se raccorder à une canalisation commune, peut toucher des parties communes (article 3 de la loi de 1965) : le règlement de copropriété tranche, puis l'assemblée vote si besoin.

Un sanibroyeur est-il autorisé dans un appartement en copropriété à Marseille ? En principe non, si le logement a déjà un WC. L'article R1331-30 du Code de la santé publique n'admet les dispositifs de désagrégation et d'évacuation des matières fécales (broyeurs) que dans les logements totalement démunis de cabinets d'aisances, faute de possibilité technique de raccordement. Un arrêté du 10 juillet 2024 en fixe les conditions. Cette règle nationale s'applique à Marseille.

Que risque un copropriétaire qui refait sa salle de bain sans l'autorisation de l'assemblée alors qu'il en fallait une ? Le syndicat peut exiger l'arrêt des travaux et demander la démolition des ouvrages réalisés sur des parties communes ou touchant l'aspect extérieur (service-public). Le délai pour agir dépend de la nature de l'action : cinq ans pour une action personnelle, trente ans pour une action réelle immobilière, à compter du jour où les faits ont été connus, ou auraient dû l'être.

Comment savoir si la colonne d'eau et les canalisations de ma salle de bain sont des parties communes ? Lisez le règlement de copropriété et l'état descriptif de division : la loi n'énumère pas les parties privatives, c'est le règlement qui les détermine. Dans le silence ou la contradiction des titres, l'article 3 répute communes les parties de canalisations des équipements communs qui traversent des locaux privatifs. Le syndic peut vous fournir le règlement.

Faire refaire sa salle de bain en copropriété à Marseille avec Rénov au Carré

Rénov au Carré rénove des salles de bain à Marseille. Vous pouvez demander un devis gratuit, établi après une visite, avec une réponse sous 24 à 48h.

Pour une salle de bain adaptée, voyez l'adaptation PMR à Marseille.

Appelez-nous au 04 91 37 29 32 ou écrivez à contact@renovaucarre.com. Nous sommes au 553 rue Saint-Pierre, 13012 Marseille, ouverts du lundi au vendredi, de 8h à 12h et de 13h à 17h (mardi à partir de 9h, mercredi matin uniquement, vendredi jusqu'à 16h).

Cet article est informatif. Il ne remplace ni le conseil de l'ADIL 13 ni celui d'un professionnel du droit. Vérifiez les textes sur service-public.gouv.fr et legifrance.gouv.fr.

Mis à jour : novembre 2026.

Sources

• Loi du 10 juillet 1965 (Légifrance)
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 10 (Légifrance)
• Code civil, articles 2224 et 2227 (Légifrance)
• Code de la santé publique, article R1331-30 (Légifrance)
• Arrêté du 10 juillet 2024 sur les broyeurs (Légifrance)
• Parties privatives, fiche F31512 (service-public.gouv.fr)
• Travaux dans l'appartement, fiche F31513 (service-public.gouv.fr)
• TVA sur les travaux, fiche F23568 (service-public.gouv.fr)
• BOFiP, TVA à 5,5 % pour les équipements pour personnes handicapées
• Amiante dans le bâtiment (ministère de la Transition écologique)
• Marseille, dossier complet (INSEE)
• Règlement de copropriété (ANIL)
• Immatriculation des copropriétés (ANIL)
• ADIL 13 (ANIL)
• Loi du 10 juillet 1965, article 25-2 (Légifrance)
• Code du travail, article R4412-97 (code.travail.gouv.fr)
• Qualité de l'eau (Société des Eaux de Marseille)
• Fiches ARS PACA de l'eau distribuée à Marseille, mai 2026 (PDF)
• Code de l'urbanisme, article R*421-17 (Légifrance)
• Horaires et permanences de l'ADIL 13 (ANIL)

Ludovic Lamberti est co-fondateur de Rénov au Carré, artisan à Marseille.