DPE F ou G à Marseille en 2026 : guide bailleur & aides

DPE F ou G à Marseille : guide bailleur 2026

À Marseille, environ 10 000 logements classés G sont déjà interdits à la location depuis janvier 2025 et la Ville estime à près de 30 000 le nombre total de passoires thermiques (G et F cumulés) sur son territoire (sources : Ville de Marseille, FNAIM, France Bleu Provence). Le parc immobilier ancien marseillais est concentré dans les 1er, 2e, 3e et 4e arrondissements et fait partie des plus exposés en France. Au niveau national, le Ministère de la Transition écologique recensait 5,4 millions de logements classés F ou G au 1er janvier 2025, soit 14,4 % du parc total. Pour un bailleur, l'enjeu est triple : éviter l'interdiction de location, échapper au gel des loyers, et profiter du nouveau coefficient électrique DPE 2026 qui peut faire gagner une lettre sans travaux. Ce guide rédigé par un artisan RGE Qualibat local fait le point sur le calendrier réel, les aides accessibles aux bailleurs, et les arbitrages clés en mai 2026.

Mis à jour : mai 2026.

À noter : ce guide est rédigé à titre informatif et ne remplace pas le conseil personnalisé d'un Mon Accompagnateur Rénov' indépendant, de l'ADIL 13 ou d'un avocat. Les conditions d'aides, les barèmes et le calendrier réglementaire sont susceptibles d'évoluer — vérifiez sur france-renov.gouv.fr et service-public.gouv.fr avant toute décision engageante.

DPE F et G à Marseille : combien de logements concernés en 2026 ?

Marseille est l'une des villes françaises où la proportion de passoires thermiques est la plus élevée. Le parc immobilier date majoritairement du XIXe siècle et de l'après-guerre, avec des murs en pierre non isolés, des fenêtres simple vitrage et des chauffages électriques anciens.

Concrètement, la Ville de Marseille et la FNAIM estiment à environ 10 000 le nombre de logements G déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et à environ 30 000 le nombre total de passoires thermiques (G + F) sur le territoire marseillais (sources : Ville de Marseille, FNAIM, France Bleu Provence). La majorité de ces logements se concentre dans le centre-ville ancien et certains immeubles haussmanniens du 6e et du 8e arrondissement, mais aussi dans le parc social et le bâti pavillonnaire des quartiers Nord et Est.

À l'échelle nationale, la France comptabilise environ 5,4 millions de logements F et G au 1er janvier 2025, soit 14,4 % du parc total (source : Ministère de la Transition écologique, données et études statistiques SDES). Le Plan Marseille en Grand et les périmètres PEHI (Plan Énergie Habitat Indigne) ciblent en priorité les centres anciens dégradés.

Calendrier interdictions location 2025-2034 : où en est-on ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (loi 2021-1104, article 160) a fixé un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores, codifié à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Important : les baux signés avant la date d'application courent normalement jusqu'à leur prochaine échéance (échéance triennale, renouvellement ou départ du locataire). Le bailleur n'est pas tenu d'expulser un locataire en place, mais ne pourra plus renouveler le bail ni en signer un nouveau.

Mise en perspective avec le projet de loi Lecornu : le 23 avril 2026, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont annoncé à Marseille un projet de loi logement qui prévoit d'autoriser la remise en location des passoires F et G sous condition d'un engagement contractuel à réaliser les travaux dans 3 à 5 ans (3 ans pour les maisons individuelles, 5 ans pour les copropriétés). Ce texte doit être présenté en Conseil des ministres dans les semaines qui suivent puis débattu en première lecture à l'Assemblée avant l'été 2026. Tant qu'il n'est pas adopté, le calendrier ci-dessus reste en vigueur. Un bailleur marseillais raisonnable anticipe le scénario le plus défavorable (interdictions maintenues) tout en suivant l'évolution parlementaire.

Quels risques concrets pour un bailleur marseillais ?

Un logement F ou G n'est pas qu'un problème de classe DPE : c'est une succession de contraintes juridiques et financières qui s'accumulent.

Gel des loyers depuis le 24 août 2022 — Pour tout logement F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer : ni à la signature d'un nouveau bail entre deux locataires, ni au renouvellement, ni dans le cadre de la révision annuelle indexée sur l'IRL. Cette mesure issue de la loi Climat et Résilience (entrée en vigueur via le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022) s'applique tant que le logement reste en F ou G. L'augmentation redevient possible une fois le logement passé en E ou mieux, après réalisation d'un nouveau DPE.

Logement indécent et action du locataire — Depuis l'interdiction de mise en location 2025 pour les G (et 2028 pour les F), le locataire d'un logement non conforme peut saisir la justice pour demander la réalisation des travaux, une réduction du loyer, voire une suspension partielle du paiement jusqu'à la mise en conformité. Le juge peut également contraindre le bailleur sous astreinte. L'ADIL 13 (Agence Départementale d'Information sur le Logement) accompagne gratuitement bailleurs et locataires sur ces points juridiques.

Décote à la revente — Le baromètre Meilleurs Agents établit une décote moyenne nationale d'environ 458 €/m² entre un logement DPE D et un DPE G (environ -15 % du prix au m²). À Marseille où le prix moyen oscille entre 3 000 et 5 500 €/m² selon les quartiers, c'est une perte sèche de 27 000 à 46 000 € pour un appartement de 60 m². À noter que les Bouches-du-Rhône figurent parmi les départements où l'écart est plus serré que la moyenne nationale, mais la décote reste significative. Vendre une passoire thermique sans travaux est devenu un pari risqué.

Difficulté assurantielle et bancaire — Plusieurs banques resserrent les conditions de prêt pour les passoires (durée d'amortissement, apport demandé, exigence d'audit préalable). Les assureurs peuvent également majorer les primes pour les biens classés F/G.

Coefficient électrique 2026 : la révision qui peut faire gagner 1 lettre sans travaux

C'est l'évolution la plus passée sous silence dans le débat public. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion énergie finale → énergie primaire de l'électricité dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025). Concrètement, le calcul officiel valorise désormais l'électricité décarbonée française à sa juste mesure.

Pour un logement chauffé à l'électricité (radiateurs, chauffe-eau électrique, pompe à chaleur), ce changement abaisse mécaniquement la consommation d'énergie primaire affichée sur le DPE. Selon les simulations officielles du Ministère de l'Économie et des Finances et du Ministère de la Transition écologique, environ 850 000 logements F-G seraient requalifiés dans une meilleure classe par ce seul changement de calcul, sans aucun travaux.

À Marseille, où une part importante du parc ancien est chauffée à l'électricité (radiateurs grille-pains, chauffe-eau électrique), refaire son DPE après janvier 2026 est un préalable utile avant d'engager des travaux. Un logement classé F qui passe automatiquement en E sort du gel des loyers et reporte de plusieurs années l'interdiction de location.

Comment procéder : prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié à Marseille pour un nouveau DPE (compter 100 à 200 € TTC). Si le résultat est meilleur, le bailleur peut transmettre le nouveau document au locataire et l'utiliser dans l'annonce de relocation.

Sortir du F/G à Marseille : les 2 chemins possibles

L'État a structuré deux parcours différents pour la rénovation énergétique, avec des règles, des aides et des contraintes très différentes.

Parcours par geste — MaPrimeRénov' classique — On engage un seul type de travaux à la fois (isolation des combles, remplacement du chauffe-eau, fenêtres, etc.). Plus simple, plus rapide, mais le gain de classe DPE est généralement limité à 1 lettre, parfois 0 si le geste est mineur. Adapté aux logements déjà en E ou D qui veulent progresser pas à pas.

Parcours accompagné MaPrimeRénov' (nouveau nom du dispositif, anciennement « Ampleur ») — On engage un bouquet de travaux (au moins 2 gestes, dont obligatoirement 1 geste d'isolation), accompagné obligatoirement par un Mon Accompagnateur Rénov' indépendant. Le gain de classes DPE est mesuré : minimum 2 classes DPE pour être éligible. Les aides sont nettement plus généreuses, mais le projet est plus lourd à monter.

Pour un bailleur d'un logement F ou G à Marseille, le Parcours accompagné est presque toujours le bon choix : il permet de sortir réellement de la zone d'interdiction et de mobiliser les aides maximales.

Parcours accompagné MaPrimeRénov : mode d'emploi en 6 étapes

Le Parcours accompagné est encadré par décret depuis 2024 et son fonctionnement reste stable en 2026.

Étape 1 — Audit énergétique réglementaire (500 à 1 500 € TTC selon que le bien est un appartement ou une maison). Réalisé par un diagnostiqueur ou un bureau d'études thermique agréé, il décrit l'état initial et propose plusieurs scénarios de bouquets de travaux avec gain de classes DPE, coûts détaillés et économies estimées. À noter que l'audit obligatoire à la vente ne s'applique pour le moment qu'aux maisons individuelles et aux immeubles en mono-propriété — pas aux appartements en copropriété — mais reste indispensable côté Parcours accompagné pour tous les cas.

Étape 2 — Choix d'un Mon Accompagnateur Rénov' (MAR). Le MAR est un acteur indépendant agréé par l'État qui pilote le projet de A à Z. Sa mission est encadrée et son indépendance vis-à-vis des artisans est obligatoire : un artisan ne peut pas être son propre MAR. Annuaire sur france-renov.gouv.fr.

Étape 3 — Dépôt du dossier MaPrimeRénov' Parcours accompagné en ligne sur maprimerenov.gouv.fr. Le MAR aide à constituer le dossier complet (audit, devis, RIB, attestations RGE des artisans, plan de financement).

Étape 4 — Décision et notification de la prime, puis lancement des travaux. Les artisans doivent obligatoirement être certifiés RGE dans leur domaine. Pour l'isolation, c'est la qualification Qualibat 4131D111 (isolation par l'intérieur des murs, rampants, plafonds) ou 4131D114 (combles perdus). Pour la pompe à chaleur, c'est Qualipac. Pour le solaire thermique, Qualisol. Pour le bois énergie, Qualibois.

Étape 5 — Visite de contrôle du MAR à la fin des travaux, vérification des factures, mise à jour du DPE, transmission des justificatifs à l'Anah.

Étape 6 — Versement de la prime sur le compte du bailleur après contrôle qualité.

Plafonds de travaux pris en compte (selon le gain de classes DPE, applicables à toutes les catégories de revenus) :

Pourcentage d'aide (variable selon catégorie de revenus, valeurs indicatives 2026 — à vérifier sur france-renov.gouv.fr ou auprès de votre MAR) :

• Bleu (très modestes) : jusqu'à 80 % du montant des travaux dans la limite du plafond
• Jaune (modestes) : jusqu'à 60 %
• Violet (intermédiaires) : jusqu'à 45 %
• Rose (supérieurs) : jusqu'à 10 %

Cas du bailleur : la prime est accessible dans la limite de 3 logements par bailleur et avec un engagement de location de 6 ans après travaux.

Travaux prioritaires pour sortir du F/G à Marseille

Le bouquet exact dépend de l'audit énergétique, mais quelques constantes se dégagent pour le bâti marseillais.

1. Isolation toiture ou combles perdus — Premier poste de déperdition (25 à 30 % selon l'ADEME), c'est le geste qui a le meilleur rapport coût/efficacité. Les aides CEE sont mobilisables (la fiche standardisée BAR-EN-101 vaut 920 kWh cumac/m² en zone H3 — Marseille — ce qui donne en pratique 5 à 10 €/m² selon le partenaire CEE choisi, contre 10 à 13 €/m² en zones H1/H2). La qualification RGE Qualibat 4131D114 est obligatoire. À Marseille, on privilégie ouate de cellulose ou fibre de bois pour le déphasage thermique (confort d'été). Pour aller plus loin, consultez le guide complet isolation des combles à Marseille.

2. Isolation des murs par l'intérieur (ITI) — Pour les appartements en copropriété marseillaise, où l'isolation par l'extérieur (ITE) dépend du vote en assemblée générale, l'ITI reste le compromis le plus accessible. Qualibat 4131D111 obligatoire. Compter 50 à 90 €/m² TTC fourni-posé pour une isolation conforme.

3. Chauffe-eau thermodynamique — En remplacement d'un ballon électrique classique, c'est un gain DPE rapide. Compter 2 500 à 4 000 € TTC posé, avec une prime CEE de l'ordre de 100 € en moyenne, et MaPrimeRénov' jusqu'à 1 200 € selon revenus (cumul possible).

4. Menuiseries (fenêtres et volets isolants) — Souvent en complément d'un bouquet, rarement seul. Compter 600 à 1 200 €/fenêtre TTC fourni-posé. Aide CEE et MaPrimeRénov' modestes (15 à 100 € par fenêtre selon revenus).

5. Pompe à chaleur air-eau — Plus rare à Marseille en appartement (place, copropriété, climat tempéré). En maison individuelle bien isolée, peut faire sens. Attention : qualification Qualipac obligatoire pour les aides. Cette qualification est différente de Qualibat isolation. Demandez la fiche RGE exacte de l'artisan que vous sollicitez.

Posture honnête sur le scope Rénov au Carré : nous sommes qualifiés RGE Qualibat 4131D111 et 4131D114 sur l'isolation par l'intérieur (murs, rampants, plafonds) et l'isolation des combles perdus. Pour la pompe à chaleur, le solaire ou le bois énergie, nous orientons vers des partenaires RGE qualifiés dans leur domaine — la règle étant que chaque geste du bouquet soit réalisé par un artisan certifié dans la qualification correspondante.

Aides locales spécifiques aux passoires marseillaises

En complément de MaPrimeRénov' Parcours accompagné, plusieurs aides locales peuvent être mobilisées — avec une distinction critique entre bailleur et propriétaire occupant.

Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) — Accessibles aux bailleurs et occupants, sans condition de revenu. Versés par les fournisseurs d'énergie (signataires de la charte « Coup de pouce »). Sur un bouquet isolation des combles + isolation des murs + chauffe-eau thermodynamique à Marseille (zone climatique H3), le total CEE oscille en pratique entre 1 000 et 2 500 € selon la surface et le partenaire CEE choisi. Cumulable avec MaPrimeRénov'.

Provence Éco-Rénov (Département 13) — Aide du Conseil départemental des Bouches-du-Rhône : 25 % du coût TTC plafonné à 4 000 € en standard, et 50 % plafonné à 8 000 € en zone PEHI (Plan Énergie Habitat Indigne) sur certains quartiers marseillais. Un bonus de 1 000 € est accordé pour le remplacement d'une chaudière fioul. RFR maximum : 35 000 € pour 1 part, 60 000 € pour 2 parts et plus (65 000 € en zone PEHI Marseille). Réservé aux propriétaires occupants de leur résidence principale construite depuis plus de 15 ans — donc non accessible aux bailleurs. Les pompes à chaleur air-air et la climatisation sont exclues. Source : departement13.fr.

TZEE — Territoires Zéro Exclusion Énergétique (Marseille 4e et 5e arrondissements). Dispositif d'accompagnement renforcé pour les passoires thermiques avec aide complémentaire selon revenus et nature des travaux. Vérifier l'éligibilité auprès de l'ADIL 13 ou de la mairie de secteur.

Loc'Avantages — Réduction d'impôt sur le revenu pour les bailleurs qui louent à des ménages aux revenus modestes et à un loyer inférieur au marché. Cumulable avec MaPrimeRénov' Parcours accompagné si le logement sort en classe DPE E minimum après travaux. Conditions précises sur impots.gouv.fr et anah.fr.

Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro) — Prêt sans intérêt jusqu'à 50 000 € pour un bouquet sortie de passoire avec gain énergétique de 35 % minimum. Accessible aux bailleurs comme aux occupants. Durée jusqu'à 20 ans. À demander auprès des banques signataires (la plupart des banques de réseau en France).

TVA réduite à 5,5 % — S'applique automatiquement sur les travaux de rénovation énergétique réalisés par un artisan RGE pour un logement de plus de 2 ans, sans condition de revenu, bailleur ou occupant.

Bailleur ou occupant : droits, obligations, démarches à Marseille

Le statut juridique change tout pour les démarches.

Si vous êtes bailleur d'un logement G à Marseille en mai 2026 :

• Vous ne pouvez plus signer de nouveau bail ni renouveler le bail existant sans avoir réalisé les travaux.
• Vous devez maintenir le loyer gelé jusqu'à passage en E ou mieux après travaux.
• Si le bail courant arrive à échéance, le locataire peut soit partir, soit vous demander de réaliser les travaux dans un délai raisonnable, soit saisir la justice.
• Vous mentionnez la classe DPE et la consommation d'énergie primaire dans toutes les annonces immobilières et dans le bail depuis 2022.
• Vous pouvez bénéficier de MaPrimeRénov' Parcours accompagné, CEE, Éco-PTZ, Loc'Avantages.

Si vous êtes bailleur d'un logement F à Marseille en mai 2026 :

• La location reste possible jusqu'au 31 décembre 2027 (sauf si projet de loi Lecornu adopté entretemps avec délai supplémentaire).
• Loyer gelé depuis août 2022.
• Mentionner le DPE dans annonces et bail.
• À partir du 1er janvier 2028, même règles que les G aujourd'hui.

Pour toute question juridique précise sur un bail en cours, l'ADIL 13 (04 96 11 12 00 ou adil13.org) accompagne gratuitement bailleurs et locataires. Pour les conseils techniques sur les travaux, France Rénov' propose un service téléphonique gratuit au 0 808 800 700.

Pourquoi choisir un artisan RGE Qualibat local à Marseille ?

La certification RGE est obligatoire pour mobiliser toutes les aides à la rénovation énergétique. Mais attention : un label RGE générique ne suffit pas — c'est la qualification précise par type de travaux qui ouvre les droits aux aides correspondantes. Avant de signer un devis pour un bouquet de travaux, demandez l'attestation Qualibat exacte et vérifiez sa validité sur l'annuaire officiel France Rénov'.

Rénov au Carré est qualifié RGE Qualibat 4131D111 (isolation par l'intérieur des murs, rampants et plafonds) et 4131D114 (isolation des combles perdus), validés jusqu'au 16 juillet 2027 par l'annuaire officiel France Rénov'. Basée au 553 rue Saint-Pierre dans le 13012, l'équipe est notée 4,9/5 sur 31 avis Google vérifiés et intervient à Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, Cassis et La Ciotat. Pour un bouquet incluant pompe à chaleur, solaire thermique ou chaudière bois, nous orientons vers des artisans partenaires titulaires des qualifications Qualipac, Qualisol ou Qualibois correspondantes.

Passer à l'action : par où commencer en mai 2026 ?

Pour un bailleur marseillais avec un logement F ou G, voici la séquence logique en mai 2026 :

1. Refaire le DPE après le 1er janvier 2026 pour profiter du nouveau coefficient électrique. Coût : 100 à 200 € TTC. Si le logement gagne une lettre, le calendrier d'interdiction est reporté de plusieurs années.
2. Commander l'audit énergétique réglementaire si la sortie F/G impose des travaux. Coût : 800 à 1 500 € TTC. Document indispensable pour le Parcours accompagné.
3. Contacter un Mon Accompagnateur Rénov' indépendant via france-renov.gouv.fr.
4. Demander un devis aux artisans RGE pour chaque geste du bouquet (isolation, chauffe-eau, menuiseries, etc.). Vérifier les qualifications Qualibat précises.
5. Suivre l'évolution du projet de loi Lecornu sur le site de l'Assemblée nationale. Sa version finale conditionnera votre calendrier de travaux.

Vous habitez Marseille ou les Bouches-du-Rhône et envisagez un bouquet incluant l'isolation pour sortir du F/G ? Demandez un devis personnalisé sous 24 à 48 h au 04 91 37 29 32 ou via le formulaire de contact. Lors de la visite technique, nous évaluons la configuration du logement, l'isolant adapté au climat méditerranéen, et le rôle de l'isolation dans votre bouquet global. Pour les autres gestes (pompe à chaleur, chauffe-eau thermodynamique, menuiseries), nous orientons vers des artisans RGE qualifiés et collaborons avec votre Mon Accompagnateur Rénov'.

Pour aller plus loin, consultez notre guide complet MaPrimeRénov à Marseille et notre guide isolation des combles à Marseille.

Sources consultées : Ministère de la Transition écologique (parc de logements par classe DPE 1er janvier 2025), Légifrance (loi 2021-1104 du 22 août 2021 Climat et Résilience), service-public.gouv.fr (calendrier passoires thermiques), france-renov.gouv.fr (MaPrimeRénov' Parcours accompagné), Anah (Guide aides 2026), Département des Bouches-du-Rhône (Provence Éco-Rénov), Ville de Marseille et FNAIM (estimations parc passoires 2025), Meilleurs Agents (décote DPE par classe), France Info, La Provence, BFM Marseille (annonces gouvernement Lecornu 23 avril 2026).